五招 搶發都更財 五招 搶發都更財 【文/梁任瑋】住在中正區的劉先生,因為在中央政府機關上班,幾年前他買了中正區牯嶺街35坪四層樓的雙併公寓,由於當地生活機能不錯,且離上班地點近,雖然屋齡較高已有35年,但每坪房價僅20萬元出頭,對於劉先生而言,只要略微裝潢翻新,一家四口住起來頗為舒適,且購屋負擔也不算太重。 兩年多前,突然有建商找上門,詢問劉先生有無都更意願 室內設計,原本對房地產一竅不通的劉先生,開始積極研究都更的相關法規,剛開始與建商溝通時,中間存有很大的不信任感,且與住戶整合過程並不順利。經過一段時間的溝通之後,不少住戶開始與建商培養了一定的信任感,大家才發現原來透過都更的方式,不僅可以讓原本的老公寓變成新大樓,且以附近的區域行情換算,以 住商房屋後有機會賣到每坪70萬至80萬元,加上發還的兩個車位,新房子未來價值上看5,000多萬元,與現在的價值差很大。 純住家 較易整合 儘管只有十多戶,因為是純住家,整合過程還算順暢,但進入最後階段時,卻還有一戶因條件尚未談妥,且產權持有人較多且複雜,導致整個都更案進度無法往前,但劉先生認為,該戶應該還是會參與都?西裝鞳A只是條件還未談攏,整個都更案可望順利進行。 相較之下,住在松山區的陳先生就沒這麼幸運,陳先生住在松山區未來的捷運站旁,儘管地段也頗優,但因捷運尚未通車,雖然也有建商上門談都更,但樓下的一排店面,屋主因現在仍有租金收益,對於都更緊迫度低,考量捷運效益較久且整合難度也高,因此整合過程有些停滯,導致陳先生只能先自住,等待 房屋貸款建商慢慢整合,還得擔心建商另起爐灶、打退堂鼓,對於都更商機,陳先生認為看得到但是吃不到。 老公寓 身價鍍金 台北市內精華區土地一地難求,在國有土地釋出量愈來愈少,且標售價格節節高升之下,都市更新已成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一,連帶使得台北市的老公寓身價鍍金,依據永慶房屋統計,台北市屋齡20年以上的老公寓成交比重逐年攀升,而30 G2000年以上的老公寓更是交易熱絡。不過要怎麼選擇有價值的都更中古屋?永慶房屋研展部協理黃增福提供以下建議: 一、查詢都更地區 民眾一定要向各縣市政府主管都市更新機關,查詢住宅是否屬於劃定都市更新地區,若是屬於劃定都市更新地區,而且是政府指定優先辦理都更區域,通常會有不同程度的容積獎勵,建商參與意願通常會較高,更新的時程會稍微加快。 黃增福表示,都市更新最大的?西裝外套暋D就是整合時間過長,民眾如果買了老舊房子想等都更,要考慮到短期轉手不容易,一定要有長抱的心理準備,但如果該地區有政府租稅或容積獎勵誘因加入,建商參與意願將提高,有助於加速整個都市更新流程,縮短整合時間,避免更新時間過長。 二、挑選新舊社區價差大的老舊住宅 通常新開發地區的公共設施完善、房價較高,而僅隔一條馬路的老舊社區整體房價水準就差距相當大,有時候價差會高達一倍以上 房屋買賣。黃增福表示,在新舊對比之下,這些老舊社區的住戶較能接受辦理都市更新,而且若老屋與新屋的價差越大,未來改建完成之後新屋價格賣出的報酬率就會越高,未來增值空間也會較大。 三、挑選產權單純、土地持分高的建物 房子產權越單純、土地持分越高,未來在辦理都市更新時會較易整合,更新後分回的價值也會越高,公寓或透天厝類的產品就較符合這種條件;同時,黃增福表示,若土地屬於容積率較高的商三(容積率560%)、 租屋網商四(容積率800%),而現況為四、五層樓的公寓或透天厝,因法定容積遠遠超過現有容積,改建之後可增加更多的樓板面積,較易吸引建商參與更新。 四、建議以20年至30年中古屋為主 一般民眾若要購買中古屋自住又期待未來能有更新機會的話,建議以20年到30年左右的房子為目標,黃增福表示,這類房子除了現階段屋況還算完整可供自住外,在未來換屋時,還有機會參與都市更新,較能兼顧目前自住需求與未來都更增值潛力。 五、謹慎評估自身財務 租屋網風險 都市更新 時間相當長,短則三、五年,長則十年、20年不等,將一筆動輒數百萬的資金投入,如何找到一個具投資潛力、整合開發時程短的都更案,除了尋求專業人士協助之外,最重要的是做好自己的財務評估,還要有長期抗戰的心理準備,以免還沒賺到都更後房價增值利益反先被房貸利息拖垮,血本無歸。  經濟日報熱門報導 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 酒店打工  .
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