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          五招 搶發都更財 五招 搶發都更財 【文／梁任瑋】住在中正區的劉先生，因為在中央政府機關上班，幾年前他買了中正區牯嶺街35坪四層樓的雙併公寓，由於當地生活機能不錯，且離上班地點近，雖然屋齡較高已有35年，但每坪房價僅20萬元出頭，對於劉先生而言，只要略微裝潢翻新，一家四口住起來頗為舒適，且購屋負擔也不算太重。 兩年多前，突然有建商找上門，詢問劉先生有無都更意願 室內設計，原本對房地產一竅不通的劉先生，開始積極研究都更的相關法規，剛開始與建商溝通時，中間存有很大的不信任感，且與住戶整合過程並不順利。經過一段時間的溝通之後，不少住戶開始與建商培養了一定的信任感，大家才發現原來透過都更的方式，不僅可以讓原本的老公寓變成新大樓，且以附近的區域行情換算，以 住商房屋後有機會賣到每坪70萬至80萬元，加上發還的兩個車位，新房子未來價值上看5,000多萬元，與現在的價值差很大。 純住家 較易整合 儘管只有十多戶，因為是純住家，整合過程還算順暢，但進入最後階段時，卻還有一戶因條件尚未談妥，且產權持有人較多且複雜，導致整個都更案進度無法往前，但劉先生認為，該戶應該還是會參與都?西裝鞳A只是條件還未談攏，整個都更案可望順利進行。 相較之下，住在松山區的陳先生就沒這麼幸運，陳先生住在松山區未來的捷運站旁，儘管地段也頗優，但因捷運尚未通車，雖然也有建商上門談都更，但樓下的一排店面，屋主因現在仍有租金收益，對於都更緊迫度低，考量捷運效益較久且整合難度也高，因此整合過程有些停滯，導致陳先生只能先自住，等待 房屋貸款建商慢慢整合，還得擔心建商另起爐灶、打退堂鼓，對於都更商機，陳先生認為看得到但是吃不到。 老公寓 身價鍍金 台北市內精華區土地一地難求，在國有土地釋出量愈來愈少，且標售價格節節高升之下，都市更新已成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一，連帶使得台北市的老公寓身價鍍金，依據永慶房屋統計，台北市屋齡20年以上的老公寓成交比重逐年攀升，而30 G2000年以上的老公寓更是交易熱絡。不過要怎麼選擇有價值的都更中古屋？永慶房屋研展部協理黃增福提供以下建議： 一、查詢都更地區 民眾一定要向各縣市政府主管都市更新機關，查詢住宅是否屬於劃定都市更新地區，若是屬於劃定都市更新地區，而且是政府指定優先辦理都更區域，通常會有不同程度的容積獎勵，建商參與意願通常會較高，更新的時程會稍微加快。 黃增福表示，都市更新最大的?西裝外套暋D就是整合時間過長，民眾如果買了老舊房子想等都更，要考慮到短期轉手不容易，一定要有長抱的心理準備，但如果該地區有政府租稅或容積獎勵誘因加入，建商參與意願將提高，有助於加速整個都市更新流程，縮短整合時間，避免更新時間過長。 二、挑選新舊社區價差大的老舊住宅 通常新開發地區的公共設施完善、房價較高，而僅隔一條馬路的老舊社區整體房價水準就差距相當大，有時候價差會高達一倍以上 房屋買賣。黃增福表示，在新舊對比之下，這些老舊社區的住戶較能接受辦理都市更新，而且若老屋與新屋的價差越大，未來改建完成之後新屋價格賣出的報酬率就會越高，未來增值空間也會較大。 三、挑選產權單純、土地持分高的建物 房子產權越單純、土地持分越高，未來在辦理都市更新時會較易整合，更新後分回的價值也會越高，公寓或透天厝類的產品就較符合這種條件；同時，黃增福表示，若土地屬於容積率較高的商三（容積率560%）、 租屋網商四（容積率800%），而現況為四、五層樓的公寓或透天厝，因法定容積遠遠超過現有容積，改建之後可增加更多的樓板面積，較易吸引建商參與更新。 四、建議以20年至30年中古屋為主 一般民眾若要購買中古屋自住又期待未來能有更新機會的話，建議以20年到30年左右的房子為目標，黃增福表示，這類房子除了現階段屋況還算完整可供自住外，在未來換屋時，還有機會參與都市更新，較能兼顧目前自住需求與未來都更增值潛力。 五、謹慎評估自身財務 租屋網風險 都市更新 時間相當長，短則三、五年，長則十年、20年不等，將一筆動輒數百萬的資金投入，如何找到一個具投資潛力、整合開發時程短的都更案，除了尋求專業人士協助之外，最重要的是做好自己的財務評估，還要有長期抗戰的心理準備，以免還沒賺到都更後房價增值利益反先被房貸利息拖垮，血本無歸。  經濟日報熱門報導 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 酒店打工  .